L’acquisto della prima casa rappresenta uno dei momenti più importanti nella vita di una persona. In Italia, lo Stato ha da tempo introdotto una serie di misure a sostegno di chi acquista la prima abitazione, con l’obiettivo di favorire l’accesso alla proprietà e alleggerire il carico fiscale sull’acquirente. Con l’arrivo della Legge di Bilancio 2025, sono state introdotte importanti novità sulle agevolazioni prima casa, che meritano un approfondimento dettagliato per capire chi può beneficiarne, in che modo e con quali vantaggi concreti.

In questa guida completa analizzeremo nel dettaglio tutti gli aspetti relativi alle agevolazioni prima casa 2025, dai requisiti catastali e anagrafici fino alle imposte ridotte, alle novità normative e al funzionamento del Fondo di Garanzia per i mutui.

Cos’è il bonus prima casa e cosa prevede nel 2025

Le agevolazioni prima casa 2025 consistono in un insieme di benefici fiscali riconosciuti a chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale. Tali benefici si traducono in:

• Riduzione delle imposte da versare al momento dell’atto di acquisto;

• Possibilità di accesso a mutui agevolati garantiti dallo Stato;

• Condizioni più favorevoli in termini di tassazione per l’acquisto e la gestione dell’immobile.

Con la Legge di Bilancio 2025, questi vantaggi sono stati confermati ma anche aggiornati, introducendo regole più flessibili, specialmente per chi già possiede un’abitazione acquistata con le stesse agevolazioni.

Requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa 2025

1. Requisiti catastali dell’immobile

L’immobile acquistato deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali ammesse:

• A/2 – Abitazioni di tipo civile

• A/3 – Abitazioni di tipo economico

• A/4 – Abitazioni di tipo popolare

• A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare

• A/6 – Abitazioni di tipo rurale

• A/7 – Villini

• A/11 – Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

Sono escluse dalle agevolazioni prima casa 2025 le abitazioni di lusso appartenenti alle categorie:

• A/1 – Abitazioni signorili

• A/8 – Abitazioni in ville

• A/9 – Castelli e palazzi di pregio storico-artistico

2. Requisiti anagrafici e di residenza

L’acquirente deve:

• Risiedere nel comune in cui si trova l’immobile, oppure

• Impegnarsi a trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;

• In alternativa, può usufruire del beneficio se lavora nel comune dove è situato l’immobile, anche se non vi risiede.

3. Pertinenze ammesse

Le agevolazioni prima casa 2025 si applicano anche all’acquisto delle pertinenze, ma con specifiche limitazioni:

• C/2 – Magazzini e locali di deposito

• C/6 – Autorimesse e rimesse

• C/7 – Tettorie (chiuse o aperte)

È consentito usufruire del beneficio per una sola pertinenza per ciascuna categoria. Inoltre, la pertinenza deve essere destinata in modo durevole al servizio dell’abitazione principale.

Quali sono le imposte agevolate nel 2025

Le imposte da versare variano in base al tipo di venditore (privato o impresa) e alla presenza o meno dell’IVA.

Acquisto da privato o impresa in esenzione IVA:

• Imposta di registro: 2% (anziché il 9%)

• Imposta ipotecaria: 50 euro (fissa)

• Imposta catastale: 50 euro (fissa)

Acquisto da impresa con vendita soggetta a IVA:

• IVA: 4%

• Imposta di registro: 200 euro (fissa)

• Imposta ipotecaria: 200 euro (fissa)

• Imposta catastale: 200 euro (fissa)

In quest’ultimo caso, la base imponibile per calcolare l’IVA è costituita dal prezzo di vendita, mentre le altre imposte sono sempre in misura fissa.

Il meccanismo “prezzo-valore”

Nel caso di compravendite non soggette a IVA, si può applicare il sistema del “prezzo-valore”. Questo consente di calcolare l’imposta di registro non sul prezzo dichiarato, ma sul valore catastale dell’immobile, determinato come:

Rendita catastale rivalutata del 5% × coefficiente 110

Questa modalità è spesso più vantaggiosa per l’acquirente e rientra nelle agevolazioni prima casa 2025.

 

Le principali novità delle agevolazioni prima casa 2025

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una modifica molto importante: l’estensione del termine per la rivendita dell’immobile già posseduto con agevolazioni prima casa.

Cosa cambia nel 2025

Fino al 31 dicembre 2024, se un contribuente acquistava una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa ma ne possedeva già una acquistata con lo stesso beneficio, era tenuto a rivendere l’immobile precedente entro 1 anno.

Dal 1° gennaio 2025, il termine è stato esteso a 2 anni.

Questa modifica si applica retroattivamente anche agli atti stipulati prima del 1° gennaio 2025, a condizione che il termine annuale non sia ancora decorso.

Esempio pratico:

• Acquisto nuova prima casa: 25 gennaio 2024

• Vecchio termine per la vendita: 25 gennaio 2025

• Nuovo termine applicabile: fino al 25 gennaio 2026

 

Fondo di Garanzia mutui prima casa: proroga e nuovi limiti

Uno dei pilastri delle agevolazioni prima casa 2025 è il Fondo di Garanzia per i mutui, introdotto per agevolare l’accesso al credito alle categorie più fragili.

A chi è rivolto

Il Fondo consente di ottenere mutui fino a 250.000 euro con garanzia statale fino all’80% del capitale, per l’acquisto, ristrutturazione o efficientamento energetico della prima casa non di lusso.

Requisiti dell’immobile

• Deve essere ubicato in Italia;

• Adibito ad abitazione principale;

• Non appartenente alle categorie A/1, A/8, A/9;

• Privo di caratteristiche di lusso.

Proroga fino al 2027

La Manovra 2025 ha prorogato l’accesso al Fondo fino al 31 dicembre 2027, ma ha restringendo la platea dei beneficiari. Dal 1° gennaio 2025, l’agevolazione è concessa esclusivamente a:

• Giovani coppie;

• Famiglie monogenitoriali con figli minori;

• Conduttori di alloggi di proprietà degli IACP;

• Giovani under 36;

• Famiglie con almeno 3 figli minori.

 

Conclusione

Le agevolazioni prima casa 2025 rappresentano un’opportunità concreta per tutti coloro che desiderano acquistare un’abitazione come residenza principale, specialmente se rientrano nelle categorie prioritarie indicate dalla Legge di Bilancio. Con imposte ridotte, garanzie sui mutui e termini più favorevoli, il 2025 si presenta come un anno strategico per accedere alla proprietà con importanti vantaggi fiscali.

Affidarsi a un commercialista esperto è fondamentale per non commettere errori e per sfruttare tutti i benefici disponibili in modo conforme alla normativa vigente.